RIS/VETTAKOLLEN: Byantikvaren foreslår å omregulere 27 eiendommer til boliger med bevaring av kulturmiljø. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget, men ønsker at det legges til rette for noe mer fleksibilitet ved fremtidige endringer, og at muligheten for nybygg utforskes nærmere for eiendommene Trosterudveien 22 og 27.

Les hele planforslaget med detaljregulering ved å følge denne linken.

Boligarkitektur 1920 - 1970

Plan- og bygningsetaten skriver i forbindelse med planforslaget blant annet:

"Hensikten er å sikre bevaring av et kulturmiljø bestående av et bredt utvalg av gode og velbevarte eksempler på boligarkitektur oppført i tiårene mellom ca. 1920 og 1970, med tilhørende uteareal.

Planområdet inneholder et stort spekter av arkitektoniske stilarter og boligidealer, som på en representativ måte illustrerer utviklingen i ulike faser mellom 1920 og 1970. Byantikvaren mener boligene har god til ekstraordinær arkitektonisk kvalitet, med høy grad av autentisitet.

Planforslaget sikrer bevaring av et kulturhistorisk betydningsfullt bomiljø, med stor variasjon i tidspunkt for oppføring, arkitektonisk utforming og detaljering. Enkelte av eiendommen er fortettet siden opprinnelig oppføring, mens andre fremstår som tilnærmet urørt. Planen hindrer at boligene rives, og legger ikke til rette for oppføring av nye boenheter. Hageanleggene skal bevares.

Garasjer og uthus oppført etter 1970 tillates revet, ombygd eller erstattet forutsatt at et eventuelt nybygg får samme volum, og materialbruk og uttrykk tilpasset miljøet. Nyere til- og påbygg til bygg som skal bevares, tillates endret dersom det ikke går på bekostning av byggets kulturminne- og estetiske verdier. Kantvegetasjon langs Risbekken skal bevares, og det tillates ikke inngrep i denne. Regulering til bevaring er i samsvar med overordnete føringer, og i dette konkrete tilfellet veier områdets bevaringsverdier tyngre enn Oslos behov for flere boliger.

Vi støtter i all hovedsak Byantikvarens vurderinger av byggens kulturminneverdi og behovet for å bevare disse for ettertiden. Vi anbefaler samtidig at det legges til rette for noe mer fleksibilitet ved fremtidige endringer, og at muligheten for nybygg utforskes nærmere for eiendommene Trosterudveien 22 og 27.

PBE mener reguleringsbestemmelsene bør utformes slik at ikke utelukker mindre tilpasninger og addisjoner, som ikke bare tilbakefører boligene til opprinnelig utforming, men som også legger til rette for en skånsom videreutvikling av bebyggelsen, på det opprinnelige byggets premisser. Det er ikke nødvendigvis alle hus dette er relevant for, men reguleringsplanen bør i så fall differensiere på de ulike eiendommene."

Mindre handlingsrom

De fleste av eiendommene er i dag regulert gjennom småhusplanen. Plan- og bygningsetaten skriver:

"Bevaringsreguleringen vil for mange eiendommer nok gi et mindre handlingsrom for utbygging enn hva som småhusplanen angir i rene kvantitative størrelser. Men i lys av småhusplanens kvalitative bestemmelser vil forskjellen i mange tilfeller være langt mindre og tidvis være tilnærmet ubetydelig. For alle eiendommene som Byantikvaren nå fremmer plan for, ville Byantikvaren også ha anmodet om midlertidig forbud mot tiltak hvis det ble fremmet søknad om tiltak i strid med de kulturminneinteressene som planen nå har til hensikt å sikre."

Protester

Bydel Vestre Aker har tidligere uttalt seg negativt til forslaget, da dette opprinnelig var et forslag til bevaring av en sone, bestående av 34 – 35 eiendommer. Bydelens politikere mente konsekvensene for grunneierne er i sum for omfattende.

I første høringsrunde kom det sterke protester og kommentarer fra berørte grunneierne, som nok vil gjøre seg gjeldende også i denne høringsrunden. Her er utdrag fra noen av protestene:

Kulturminneverdiene er ikke til stede/er svekket

Huset har ikke spesielle detaljer eller særpreg som gjør det unikt og bevaringsverdig. De bygningsmessige endringene er av en slik art at eventuelle kulturminneverdier er betydelig svekket.

Urimelig inngrep i privat eiendomsrett

Eiendomsverdien utgjør for mange en vesentlig del av formue, og inngrepet medfører inndragning av betydelige verdier. Utbyggingsmulighet har for mange vært viktig for ervervelse av eiendommen, blant annet for tomter til egne barn.

Planforslaget er ingen områdeplan

Forslaget er en fragmentert sammensetning av et vilkårlig utvalg eiendommer med svært forskjellig byggestil og byggekvalitet, og skiller seg ikke fra sammensetningen av eiendommer i store deler av bydelen. Området er allerede i betydelig grad fortettet, en aktiv og villet politikk fra kommunen.

Vilkårlig forskjellsbehandling

Det finnes ikke noe mønster knyttet til om en eiendom er foreslått omfattet av reguleringen eller ikke. Forslaget innebærer en vilkårlig forskjellsbehandling av ellers like eiendommer i samme geografiske område

Grunnlag for erstatning

Kombinasjonen av vilkårlighet, forskjellsbehandling, innvirkning på eiers planer om utnyttelsen av eiendommen samt omfang av økonomiske konsekvenser må tilsi at det vil være grunnlag for erstatning av tapte inntekter som følge av at reguleringen blir så innskrenkende som foreslått.

Planen må ikke være til hinder for tilbygg, nybygg, garasje o.l.

Flere grunneiere har hatt langsiktige planer om oppføring av bolig for egne barn i hage, tilbygg i forbindelse med modernisering av bebyggelsen og nye garasjer som erstatning for eldre garasjer som ikke er tilpasset dagens behov.

Planen må ikke være til hinder for modernisering og vedlikehold

Mange boliger har et betydelig vedlikeholdsetterslep og vil uavhengig av dette ikke tilfredsstille dagens krav til brukbarhet, herunder nødvendige ENØK-tiltak.

Oppført for velstående personer

Plan- og bygningsetaten oppsummerer:

"Planens hensikt er å sikre varig vern av et helhetlig kulturmiljø, og reguleringsbestemmelsene er godt tilpasset dette. Bestemmelsene sikrer at bygningene skal bestå som i dag, eventuelt tilbakeføres til opprinnelig/eldre utførelse i tråd med dokumentasjon og kulturminnefaglig anbefaling. Planområdet omfatter boliger med stor arkitektonisk spennvidde, både i oppføringstidspunkt og stil. Boligene bærer preg av tiden de er oppført i, fra de store og relativt prangende jobbetidsvillaene som ble oppført under økonomiske oppgangstider på 1910-tallet, til de internasjonalt inspirerte sen-modernistiske boligene, som har et mer lavmælt og avmålt preg

Felles for dem alle er deres kvaliteter som godt bevarte eksempler på særegen boligarkitektur oppført for velstående personer i tiårene mellom omkring 1920 og 1970. Boligene illustrer utviklingen, eksperimenteringen og den internasjonale påvirkningen innen boligarkitektur i denne perioden, og har kulturhistorisk interesse. Det er samtidig viktig at reguleringsbestemmelsene kun legger begrensninger på bebyggelse med faktiske kulturminneverdier. Det er derfor positivt at bestemmelsene åpner for mindre fasadeendringer og at nyere til- og påbygg kan endres, dersom dette ikke går på bekostning av bevaringsverdiene. Det bør derimot defineres nærmere hva som kan regnes som et nyere til- og påbygg. Reguleringsbestemmelser skal være klare og entydige, og ordlyden slik den nå er formulert innebærer en viss usikkerhet. Det er også positivt at bestemmelsene definerer at garasjer og uthus oppført etter 1970 ikke omfattes av bevaringsbestemmelsene."